Blog de seguros por Alain Puyo Alfarisk

Son muchos los promotores que ante la situación de la crisis han paralizado las obras que tenían en curso o bien si se trataba de chalets han dejado de terminarlos a la espera de tener un comprador.

Hasta aquí todo normal, pero cuidado con el OCT (Organismo de Control Técnico) que tengan contratado para controlar la obra para luego hacer el seguro decenal.

Al igual que muchas empresas del sector, los OCT’s también están quebrando y desapareciendo.

¿Qué pasará cuando quieran reanudar la obra?

Es práctica habitual, que el OCT emita al principio su informe inicial, el D0, imprescindible para hacer la pre póliza del decenal, pero luego esperen hasta casi al final para ir emitiendo el resto de los informes preceptivos.

Por ello, un promotor que haya paralizado una obra a mitad del proceso, se puede encontrar con que solo tiene el informe inicial y nada más.

Hasta la fecha, cuando había fuertes discrepancias con un OCT, se solía llegar a un acuerdo con otro, que pedía la “venia” al original para sustituirle.

Pero, si ha desaparecido el original ¿ha quien se pide la venía?. ¿Estará dispuesto a asumir el trabajo inicialmente hecho por otro, sin saber como se hizo?. Y si hay un siniestro, ¿asumirá el seguro del OCT nuevo la parte no controlada realmente por él?

Y las compañías ¿aceptarán un cambio de OCT así como así?

Demasiadas incógnitas  y demasiados riesgos. Si me permite un consejo, dedíquele unas horas a averiguar la situación de su OCT, si no está convencido, contacte directamente o a través de su mediador con la compañía y plantee la situación, que por escrito le den una respuesta, bastante problemas tiene Ud. como para añadir uno potencialmente letal a medio plazo.

Una gran amenaza se cierne sobre nosotros. La duda.

Como bien indica su propio nombre, el seguro decenal da una cobertura de diez años, desde la finalización de la obra.

Si tenemos en cuenta que la obligatoriedad del mismo se inició para todas las obras cuya licencia se solicitase a partir del 6 de mayo del año 2000, podemos pensar que los primero edificios asegurados, empezaron su cobertura como muy pronto en el año 2001. Además la ley establece una prórroga de dos años más para interponer demandas.

La cobertura obligatoria que otorgamos en España solo se refiere a la obra fundamental, es decir, cimentación y estructura, pero la duda y gran interrogante para el sector, es ¿qué alcance real darán los tribunales al seguro?.¿se limitarán solo a lo que cubrimos o si hay una grieta de 10 centímetros de ancho que va de la planta baja hasta el último piso, aunque sea de una fachada no portante, obligará a su reparación?.

No podemos olvidar que se trata de un seguro a primer requerimiento, por tanto en caso de condena judicial, Ud. primero pague y luego repita contra quien quiera.

Otro factor no previsto, es la quiebra de los organismos de control técnico. Una de las principales razones por las que las compañías imponían su intervención, además de tener una opinión técnica independiente sobre el proyecto y la ejecución del mismo, es para poder tener a mano, a alguien contra quien repetir en caso de siniestro. ¿y ahora que ya no están? ¿van a ir contra los que figurasen como administradores cuando se hizo el informe? ¿van a ir contra el técnico, que posiblemente no tuviese seguro?.

En definitiva, estos años nos hemos hinchado a hacer primas, pero ¿serán suficientes para responder de los siniestros? Pensemos que hasta el 2013 o casi 2015 no tendremos un panorama judicial suficientemente claro sobre la aplicación de la ley.

Esto se está agravando, por supuesto, con la guerra de precios y la relajación de los criterios técnicos, iniciados probablemente antes de tiempo, pues todavía no sabemos que será, será…..

Como es bien conocido el sector de la construcción ha entrado en una parálisis brutal, por lo que la demanda de seguros decenales, ha caído abruptamente. A modo de ejemplo, en Alfarisk, este tipo de seguros solía representar un 20% de nuestra cartera y hemos cerrado abril de este año, con un 4%.

Otro de los grandes damnificados han sido los organismos de control técnico, en pocos años surgieron como setas, muchos de ellos con pocas estructuras y mal montadas, ahora están cayendo como moscas y probablemente se van a tener que reinventar, para poder sobrevivir.

Desde el punto de vista de las compañías, se ha roto el oligopolio y se han rebajado hasta niveles insospechados hace unos años, los criterios técnicos. Me atrevo a decir, que en este momento, si se busca bien, es prácticamente imposible, que no se asegure una obra, independientemente de cómo se haya hecho, de que haya habido control o no, de las circunstancias del suelo, materiales, etc…, otra cosa es el precio.

Desde el punto de vista de los clientes, los que más están sufriendo, son los autopromotores. Aquellos que nunca pensaron que venderían su chalet y que por tanto no hicieron el control ni el seguro decenal. Ahora se encuentran que por la crisis, los divorcios, cambios de destino laboral, etc.. quieren vender y los bancos que financian al comprador (mira que es difícil) les exigen el seguro decenal. Para ellos, un mensaje de esperanza, se pueden asegurar.

Y para nosotros, la mediación, la situación actual, ha expulsado a mucho colega que al calor de la fogata se había acercado sin saber muy bien lo que hacía y ahora se retira. Para los que nos quedamos, pasamos a tener que trabajar, hay inicio de guerra de precios, comisiones, condiciones aseguradoras. Un nuevo reto, probablemente más interesante aunque más complicado que en el pasado.

Por circunstancias históricas en el tiempo, podríamos comparar la evolución del seguro decenal con el sector de internet, ambos empezaron en el 2000, crecieron de manera desaforada en pocos años, y ahora toca la consolidación.

Alfarisk nació, sin querer, al calor del este seguro obligatorio, el seguro decenal. Los primeros dos años supusieron largas explicaciones sobre su funcionamiento, integración del seguro con los organismos de control técnico y la rutina del promotor.

Pero por una vez, la ley establecía un verdadero mecanismo de coacción. No hay multas ni procedimientos sancionadores, es muy fácil, si no hay seguro, no se puede inscribir la obra hasta dentro de diez años.

Rápidamente se creó un oligopolio, hay que tener en cuenta que la ley tardó diez años en ver la luz, lo que dio tiempo de sobra a las compañías y a los reaseguradores a ponerse de acuerdo sobre primas mínimas, tasas, condicionado, recargos, mecanismos de homologación de OCTs….al final todos igual; eso les va a costar caro a algunos en unos meses.

Inicialmente, solo hubo una voz discordante, que encima tuvo la mala suerte de quebrar a los tres años, esos sí con absoluta discreción de cara a los clientes y que me consta sigue pagando los siniestros religiosamente.

Desde el punto de vista del mediador, hemos de reconocer, que era una posición cómoda, el sector constructor se encontraba en plena expansión exponencial, por tanto había mercado para todos, y no había prácticamente guerra de precios (algún que otro truco sucio se usaba, pero era poco significativo). Además, al principio solo algunos mediadores apostamos claramente por este tipo de seguro, pues el mediador tradicional, al no haber cartera, no le prestó demasiada atención.

Y sin embargo, con efecto 01-01-2003 se derogó la obligatoriedad de este seguro para las autopromociones, para que nos entendamos, los chalets que nos construimos para nosotros mismos. El cliente se ahorraba unos 5.000 € (sobre inversiones medias de 180.000 €) y por supuesto no tenía ninguna intención de vender en los próximos diez años, por tanto todo parecía perfecto.

Resultado, 2000 – 2007 han sido años gloriosos para las compañías, para los mediadores y a los promotores pese a las reticencias iníciales, les ha dado lo mismo, pues no tenían ninguna dificultad en repercutir el sobre coste al cliente final.

2004 – 2007 han sido años de locura, ligados al boom del sector. Muchos mediadores se han lanzado a la caza y captura de promotores, claro que había tantos, que no era difícil. Las compañías se han agolpado para entrar en el sector, hasta el punto de llegar a romper el oligopolio de precios existente desde el año 2000.

Y de repente en seis meses parón total, todos sabemos por qué. Ya solo nos quedan, las entradas en cobertura de los últimos rezagados, algún valiente, muchos chalets sin control hechos hace años y a esperar. Eso incluso, con la incursión a última hora del seguro decenal sin control del OCT.

Para el futuro, nos quedan tres incógnitas;

Cuando volverán las oscuras golondrinas

A que ritmo volverá el sector

Y la más importante de todas, ¿habrá acertado el sector en las primas cobradas? No olvidemos que como indica su propio nombre, es un seguro a diez años más dos de descubrimiento, esto quiere decir que hasta el año 2012 o 2015 (teniendo en cuenta la duración de los juicios) no sabremos realmente cual habrá sido el resultado técnico de este tipo de seguros.

Cuando empezamos se nos hablaba del ejemplo francés, que había sido una ruina. Lo que no nos contaban era que en Francia, todos los intervinientes deben tener un seguro decenal, el promotor, el constructor, el estructurista, fontanero, carpintero, etc… No olvidemos que en España solo estamos cubriendo la obra estructural.

Siniestros ya ha habido, pero según mis informaciones los beneficios por ahora son enormes. Ahora, con la crisis, hay hasta rebajas en la prima mínima, a mi entender un error, si no se hacen decenales no es por precio, es porque no hay obras nuevas.

Ya veremos, si además de no haber ventas empiezan a caer condenas en masa, algunas compañías se pueden encontrar en serias dificultades.

En el año 2003 el gobierno, cometió un grave error que muchos están pagando actualmente. Derogó la obligatoriedad del seguro decenal para los autopromotores. Es cierto, que se había levantado una gran polémica al respecto y la presión social pudo más que el sentido común.

El coste del seguro más la intervención del OCT suponía un incremento de costes de unos 5.000 € en cifras redondas, sobre un coste medio por vivienda unifamiliar de unos 200.000 €, es decir un 0,03%.

El argumento de los que no lo querían, es que ellos no pensaban vender nunca la casa y por tanto para que tenían que tirar el dinero.

Pero oh, desgracia, vinieron los divorcios, traslados por cambio de destino profesional, la crisis………..y de repente un invitado inesperado, los bancos.

Al no ser obligatorio el seguro, no hay problema si se encuentra un comprador dispuesto a aceptarlo, el problema viene por parte del banco que financia al comprador, que no lo hace si no hay seguro decenal y entonces el drama. Las compañías no hacen el seguro si la obra no ha sido controlada, y como está acabada desde hace años, a ver como lo hacemos.

Durante años no hubo respuesta y solo últimamente hemos podido dar solución a este problema, pero ¿de verdad merecía la pena ahorrase el 0,03%?

Nos acercamos a celebrar dentro de dos meses el noveno aniversario de la obligatoriedad de este tipo de seguro. Lo que mucha gente no sabe, es que antes de mayo del año 2000 ya existía, pero como buenos españoles que somos, hasta que no es obligatorio…..

Si mis datos no son incorrectos, se tardaron casi diez años en aprobar la ley, y sin embargo cogió a todo el mundo “desprevenido”.

Entre los promotores, hubo unos pocos listos que se inflaron a pedir licencias antes del 5 de mayo del 2000 (fecha de entrada en vigor, hay que recordar que la ley era de 1999 pero entraba en vigor a los seis meses de su publicación) para no estar obligados a su contratación, pero la inmensa mayoría se enteraron a mitad de la obra.

Los arquitectos y aparejadores, se rasgaron las vestiduras, de que su trabajo fuese supervisado por unos técnicos imberbes y sin experiencia, recién salidos de la facultad.

La mayoría de las compañías ni siquiera querían entrar a suscribir y muchísimos mediadores, despreciaron el producto, porque no daba cartera.

El primer año, fue muy duro, cada vez que teníamos que explicar el producto, había que soportar largos discursos sobre que era un robo a mano armada, que era un impuesto revolucionario, que a ellos no les daba la gana, etc, etc.., total al final, para tener que contratarlo igual, porque en caso contrario no se podía inscribir la obra en el registro.

Como todo lo que empieza, hubo bastantes dificultades. Promotores que se daban por enterados cuando la obra ya estaba muy avanzada y entonces había que hacer controles a posteriori, las compañías con criterios a veces cambiantes, equipos poco formados, OCT’s que empezaron a salir como setas, el reaseguro que tuvo que imponer un valor mínimo de construcción el metro cuadrado……..….pero poco a poco entre todos nos fuimos concienciando, hasta el grave error del año 2003.