Blog de seguros por Alain Puyo Alfarisk

Para terminar con esta mini serie sobre el seguro todo riesgo construcción, un elemento fundamental, EL PLAZO.

No debemos olvidar nunca, que son pólizas únicas. Empiezan a las 00:00 de un día y terminan a las 00:00 de otro día dentro de 12,18,24 o 36 meses. Ni un minuto más ni un minuto menos.

Tampoco debemos olvidar, que nuestro cliente está a lo suyo, a construir o reformar, no vive pendiente de si la póliza se termina un día u otro. Nos corresponde a nosotros mediadores, el estar atentos a esta circunstancia, para poder avisarle y eventualmente contratar una prorroga o las que sean necesarias hasta que efectivamente se entrega la obra.

Ese es nuestro principal valor añadido frente a nuestros amigos los bancos, que siempre intentan quitarnos el pan de la boca con estos seguros (ya que son ellos los que dan los créditos) que una vez hecha la póliza, ni saben atender en caso de siniestro y se olvidan por completo del cliente.

Cuantos siniestros se habrán quedado sin cobertura, por un retraso en la ejecución de la obra no comunicado a la compañía, y lo más grave, precisamente al final de la misma, cuando más dinero hay invertido, cuando los robos pueden ser más importantes; calderas, vitroceramicas, incluso un incendio.

Un aspecto importante a tener en cuenta, es que la obra se termina cuando se entrega. Nuestra experiencia nos dice, que cuando avisamos al constructor del próximo vencimiento de la póliza, muchas veces nos contesta que no se prorroga, porque total, está prácticamente terminada, solo faltan algunos remates.

No, además de los remates, hay que obtener papeles, hay que convocar a los futuros propietarios o al promotor en el notario y firmar, ahí sí que se ha terminado la obra, ya no es nuestra responsabilidad, es del que se le ha entregado, y pueden pasar meses entre los supuestos remates y la entrega final.

Además seamos claros, si para una obra de 1 millón de €, hemos pagado 900 € de seguro para un año, y tenemos que hacer una prorroga de 4 meses que nos va a costar 300 €, no merece la pena arriesgarse.

Por último, conviene saber que la compañía no puede anular la póliza durante su vigencia, por muchos siniestros que tenga, pero no está obligada a prorrogarla. Por tanto deberemos asesorar correctamente a nuestro cliente, en caso de siniestros pequeños (que fundamentalmente quedarán absorbidos por la franquicia) sobre la conveniencia o no de declararlos, no vaya a ser que por recuperar 100 €, nos quedemos sin cobertura durante varios meses.

Una de las garantías adicionales que se puede comprar, es la de mantenimiento.

Cubre las consecuencias de los vicios ocultos durante (seis meses – un año, según los casos) una vez entregada la obra.

A mi entender es una cobertura importante, pues nunca estamos libres de que algún trabajo esté mal hecho y ello puede darnos algún disgusto importante, cuando por fin habíamos entregado la obra.

Sin embargo, hay que explicarla bien. Se cubren las consecuencias, no el trabajo mal realizado.

El siniestro más típico que me he encontrado de este tipo a lo largo de los años, son las impermeabilizaciones defectuosas.

Se entrega la obra en el mes de junio, aparentemente todo fenomenal, quitando la típica persiana que no cierra bien, la puerta que roza y ese grifo que hay que cambiar, y el otoño llegan las lluvias. Con las lluvias los dos áticos, tan monos ellos, con unas goteras impresionantes.

Pues bien, el montar el andamio (una pasta) levantar la parte mal ejecutada y rehacer el trabajo correctamente, no se paga nada. Una vez, arreglado, eso sí, pagaremos el raspado y repintado de las zonas afectadas, y eventualmente el coste de reparación de muebles o suelo afectados, ojo con su correspondiente franquicia, que suele ser más alta que la general.

Algunos constructores, muy hábilmente, están intentando usar esta garantía como sustituto de la retención del promotor del 5% durante un año por posibles defectos.

Tal y como están las cosas, cualquier retención es un problema y dado que el fin último de dicha retención es precisamente asegurarse que el constructor no se lave las manos si surge un problema, está garantía bien vendida, puede ser un argumento de peso para tratar de evitar o minorar en mucho la misma.

En resumen, es una garantía muy útil, si está bien explicada.

De entrada el término Todo Riesgo ya conlleva un peligro implícito, la sensación de que todo está cubierto. En realidad, básicamente cubrimos el incendio (si, a veces las obras también se incendian), los fenómenos de la naturaleza, los daños a la propia obra y el robo de materiales acopiados o instalados en obra.

Cuidado con el robo, es la principal causa de siniestros y hay que explicar bien que solo son los materiales, no los equipos ni la maquinaria de la empresa o de las subcontratas.

Personalmente soy contrario a la contratación de la garantía adicional de robo de equipo, y ello por varias razones, es proporcionalmente cara (5 por mil frente a una tasa media del 0,8 a 0,9 por mil de la garantía proporcional), tiene una franquicia relativamente importante para el volumen de equipo que suele haber a la vez en una obra y se aplica la depreciación del equipo, la cual suele ser bastante elevada.

Supongamos una obra normalita de 1.000.000 € en donde aseguremos un equipo de 6.000 €. Supongamos un robo de equipo por valor de 3.000 €, los equipos robados son varias radiales un martillo compresor, un medidor, puntales, y pequeño equipo de mano. Por las facturas de compra, se aplica una media de un 40% de depreciación, por tanto nos quedamos de entrada con un siniestro de 1.800 €, a eso le aplicamos una franquicia de 700 €, el siniestro se queda en 1.100 €. Mi experiencia es, que como no hayamos explicado esto bien al contratar la póliza, como mínimo, el cliente se siente estafado.

Pero la cosa se complica, si encima, el equipo robado no es (o no del todo) de la constructora, sino de una subcontrata. Salvo que específicamente se haya indicado a la compañía, solo cubrimos los equipos del asegurado, por tanto los de la subcontrata no tienen cobertura. Supongamos en nuestro ejemplo anterior, que representasen el 50%, por tanto quedaría el siniestro inicial en 1.500 € - 40% de depreciación, 900 € - 700 € de franquicia = 200 € de cobertura, el cabreo del cliente es monumental.

Al fin y al cabo, es preferible que el cliente asuma conscientemente desde el inicio estas pérdidas (la mayoría ya lo contemplan en sus presupuestos) que no se enfade por la pérdida de tiempo de poner la denuncia, buscar las facturas, puntear las robadas, mandar la documentación, atender eventualmente la visita del perito, para al final cobrar muchas veces menos de un tercio del valor de la perdida.

De cualquier forma, hay clientes que prefieren contratarlo, en ese caso, deberemos ser muy incisivos sobre la propiedad de los equipos. Se da con mucha frecuencia que el dueño o dueños de una empresa constructora lo son a la vez de otras, por lo que el equipo que se usa indistintamente en varias obras, puede ser propiedad jurídica de varias sociedades del mismo dueño, pero nosotros solo vamos a cubrir aquellos cuya factura coincida con el asegurado de la póliza.

Si por razones de contrato o porque el subcontratista es mi primo, queremos asegurar su equipo mientras esté en obra, deberemos indicarlo a la compañía, idealmente detallando los equipos que son con número de serie o cualquier otra forma de identificarlos.

Por último y a modo de anécdota, que sepáis que la botonera de la grúa (el mando para manejarla) no es equipo, es maquinaria y cuesta una pasta.