Seguro de afianzamiento para garantizar los pagos recibidos

A raíz de una serie de escándalos inmobiliarios de los años sesenta, en 1968 se estableció la obligatoriedad del seguro de afianzamiento de cantidades a cuenta.

Este seguro es obligatorio cuando se compra sobre plano y se acuerdan pagos parciales durante el proceso constructivo.

Se busca proteger al comprador ante posibles incumplimientos del promotor con respecto al plazo de entrega o con respecto a las calidades ofertadas.

Si el promotor incumple sus obligaciones, como ha pasado tantas veces durante los años pasados, muchas veces por la propia quiebra de la promotora, el seguro devolverá a los clientes el dinero aportado más el interés legal del dinero.

En el año 2000 la ley de ordenación de la edificación (LOE) reforzó esta obligatoriedad.

Pasando a las comunidades autónomas la potestad sancionadora en caso de ausencia del seguro, pudiendo imponer sanciones de hasta un 25% de las cantidades que deberían haber sido aseguradas.

Llevo casi dos décadas dedicado a los seguros del sector de la construcción y no conozco ningún caso, ni directamente ni indirectamente en que haya oído de ninguna multa por incumplir está obligación.

Seguro de afianzamiento

A mi entender es una herramienta útil para dar confianza a los compradores, pero en los años de la burbuja, si el cliente lo exigía, en muchos casos le devolvían el dinero y pasaban la venta a otro que estaba en lista de espera.

En la actualidad visto el número de seguros de afianzamiento que se hacen, me da la sensación de que la ignorancia de los compradores y la búsqueda de ahorro de los promotores hacen que sea un seguro poco comprado.

Ciertamente, la crisis les ha supuesto a las compañías de seguros especializadas en afianzamiento, pérdidas colosales, por lo que se han endurecido notablemente las condiciones para poder contratarlo.

El promotor puede optar por garantizar las cantidades percibidas, mediante avales bancarios, pero resulta más caro y además ocupa capacidad crediticia.

El seguro no tiene comisiones ni de apertura ni de estudio y la compañía controlará que el dinero entregado se dedica única y exclusivamente a la promoción contratada.

¿Cómo proteger tu patrimonio? Seguro para consejeros y directivos (D&O) en el sector construcción

Ser administrador o alto directivo, es una de las profesiones más peligrosas que hay en el mercado, como lo han podido comprobar miles de afectados durante la crisis, especialmente en el sector de la construcción.

Cuando se es administrador o alto directivo, los acreedores, hacienda, la seguridad social, el comité de empresa o cualquier accionista pueden ir contra el patrimonio personal de estos cargos si consideran que su gestión ha perjudicado sus intereses.

El gran problema para los consejeros y directivos cuando las cosas van mal, es que esto es un hecho cierto y por tanto se presume su mala gestión.

Les corresponderá a ellos demostrar, que la situación concursal o pérdida de valor de la empresa no fue por una mala gestión sino por otras circunstancias, por ejemplo la quiebra de varios de sus principales clientes.

Al ser un tema tan personal, tu propio patrimonio, el seguro de D&O es el único seguro de responsabilidad civil que permite al cliente escoger su defensa legal.

En el resto de seguros de responsabilidad civil, la compañía es la que designa a los abogados, en este caso lo puede designar libremente el cliente, bastando con un acuerdo con la compañía sobre los honorarios a pagar.

Seguro de consejeros y directivos(D&O) empresas de construcción

Existe una modalidad de seguro de consejeros y directivos poco conocida y poco ofertada por las compañías, que es el seguro para un administrador de varias compañías.

Lo normal es que cada empresa tenga su seguro, pero hay ocasiones en que la empresa no ve la necesidad de contratarlo y una persona está en varios consejos de administración.

En ese caso existe la posibilidad de asegurarse personalmente, eso si el coste lo tendrá que asumir la persona, no la empresa.

Desde 2010 además, el código penal contempla la responsabilidad penal de las empresas, lo cual supone una carga más para administradores y directivos.

Las compañías de seguros han ido incorporando coberturas para esta situación aunque el mejor instrumento en este caso para protegerse es contar con el denominado Programa de Compliance, en donde la empresa define con exactitud un manual de cumplimiento normativo para no incumplir cualquier ley.

Por último indicar, que a pesar de la crisis, dada la gran competencia entre las compañías de seguros, los precios de estos seguros son muy baratos, teniendo en cuenta la importancia de lo que cubren.

El seguro trienal, el gran desconocido del sector de la construcción

El seguro trienal es uno de los grandes desconocidos del sector de la construcción, en gran parte porque son pocas las compañías las que lo ofrecen.

Es un seguro que está indefectiblemente ligado al seguro decenal, que como indiqué en un reciente post, cubre solo los daños estructurales y de cimentación. Sin embargo, el seguro trienal cubre las instalaciones fijas de la edificación, como ascensores o calderas comunitarias y las impermeabilizaciones.

El seguro trienal, el gran desconocido

Por mi experiencia los primeros años de una edificación se pueden convertir en un quebradero de cabeza para los promotores.

Es cuando afloran los vicios ocultos y en bastantes ocasiones la constructora se desentiende de sus obligaciones, de ahí que entendamos que se trata de un seguro muy conveniente para la tranquilidad de las empresas promotoras.

Al igual que ocurre con el seguro decenal, la intervención del organismo de control técnico (OCT) es obligatoria.

Ello supone un sobre coste pero es una garantía adicional para el promotor, muy particularmente con el tema de las impermeabilizaciones que en no pocas ocasiones generan problemas.

Es importante recalcar que se están cubriendo las instalaciones y las impermeabilizaciones, no los acabados que serían objeto del seguro anual previsto en la ley de ordenación de la edificación (LOE), y que hasta donde sé no hay ninguna compañía de seguros que ofrezca esta cobertura.

Conviene avisar a los futuros propietarios que el seguro no tendrá cobertura si se producen actuaciones posteriores en la edificación que la afecten.

A modo de ejemplo recuerdo que en una comunidad de propietarios instalaron unas jardineras que con el tiempo deterioraron la tela asfáltica que impermeabilizaba el garaje, produciéndose daños. Si se da este caso, el seguro no interviene puesto que es una modificación del proyecto inicial.

El mal llamado seguro todo riesgo de la construcción

La denominación de todo riesgo de la construcción invita a pensar que se trata de un seguro que lo cubre todo, lo cual es incorrecto, puesto que también hay exclusiones.

El seguro todo riesgo de la construcción cubre los daños que sufra la obra durante su ejecución, ya sea por incendio, fenómenos de la naturaleza o accidentes, a modo de ejemplo que se caiga de la grúa un palé con vigas y dañe un forjado, debiéndose demoler y volver a hacer.

La mayoría de las pólizas incluyen la cobertura de robo de materiales instalados o acopiados a pie de obra.

Opcionalmente se puede contratar también el robo de maquinaria y/o de pequeña herramienta, pero hay que tener en cuenta si la maquinaria es propia o de los subcontratistas, pues en ese caso se deberá indicar en póliza el propietario para que la cobertura sea efectiva.

Aunque no es un seguro obligatorio si la obra está sufragada por una entidad financiera, éstas entidades obligan a su contratación imponiendo además ser beneficiarios en caso de siniestro.

Es la garantía que tiene la entidad de que si nos vamos al extremo de que la edificación se quema el día anterior a su entrega, el promotor tendrá dinero para poder volver a empezar.

De cualquier forma son seguros muy baratos en relación al coste total de la obra, por lo que lo normal sea contratarlo se esté obligado o no.

El mal llamado seguro todo riesgo construcción
Un error frecuente a la hora de contratarlo es hacerlo en base al presupuesto de ejecución material (PEM) del proyecto que en bastantes ocasiones difiere del presupuesto real, lo cual en caso de siniestro supone un infraseguro, que pagaremos caro puesto que la rebaja en la indemnización será bastante más importante que el supuesto ahorro que hacemos al contratarlo.

Por mi experiencia, el siniestro que se da con más frecuencia en el seguro todo riesgo construcción, es el robo. Ya sea de materiales instalados, las tuberías de cobre son muy apreciadas, los calentadores, como de pequeña herramienta.

Un aspecto muy importante a tener en cuenta es que este seguro se contrata de fecha a fecha. Pero en bastantes ocasiones la obra se retrasa en su ejecución, por lo que habrá que estar atento a ampliarlo para no quedarnos sin cobertura.

Por último, los seguros todo riesgo construcción incluyen un año más de cobertura para hacerse cargo de los posibles vicios ocultos que surjan una vez entregada la obra.

19 años del seguro decenal (II)

El seguro decenal es un seguro atípico en varios aspectos.

  1. En primer lugar es un seguro que se debe contratar al principio de la obra, pero entra en vigor al finalizar está.
    La compañía cobra entre un 25 y un 30% de la prima.
  2. La mayoría de las compañías imponen que la obra sea supervisada por un organismo de control técnico (OCT). Los OCT´s son estudios de arquitectura o ingeniería que primero revisan el proyecto por si pudiese haber algún fallo estructural y posteriormente revisan que la ejecución se realiza conforme al proyecto, emitiendo informes parciales hasta la finalización de la obra.
  3. Tiene la peculiaridad de que el tomador es la promotora (puede ser la constructora si así lo acuerdan las partes) pero los asegurados son los futuros adquirentes.
  4. Por último, es el único seguro en el que la póliza debe ir al notario para que certifique la firma del consejero delegado de la compañía aseguradora.

19 años del seguro decenal parte 2

En España el legislador se inspiró en la ley francesa del seguro decenal, pero no se atrevió a copiarlo íntegramente. Aquí este seguro, se limita a los daños estructurales o de cimentación, y solo las promotoras están obligadas a contratarlo.

En Francia todos los oficios que intervienen en el proceso constructivo están obligados a tener su seguro decenal, desde el constructor, el fontanero, el de las ventanas, todos. Esto redunda en una mayor protección para el cliente final, pero produjo graves pérdidas a las compañías, de ahí que por ahora el seguro decenal está bastante más limitado.

La ley de ordenación de la edificación (LOE) prevé que se pueda imponer un seguro trienal para cubrir los daños a las instalaciones e impermeabilizaciones, así como un seguro anual para los acabados, pero esta parte no se ha desarrollado y en principio no me consta que este en la agenda de ninguno de los intervinientes en el sector. También prevé la posibilidad de hacerlo obligatorio para otro tipo de edificaciones que no sean solo de uso residencial, pero al igual que lo anterior no parece probable que se desarrolle a corto plazo.

19 años de seguro decenal (I)

Hace 19 años entró en vigor la obligatoriedad de contratar el seguro decenal para todas las licencias de obra que se solicitasen a partir de ese día.

A pesar de que se tardó diez años en aprobar la ley, al sector de la construcción, especialmente a las promotoras les cogió por sorpresa.

No sabían qué hacer y al enfado por el sobre coste que suponía se le unió la imposición por parte de las compañías de que la obra fuese tutelada por un Organismo de Control Técnico (OCT), que también había que pagar.

Por una vez el legislador estuvo muy acertado, al establecer que sin seguro decenal no se podrá inscribir la vivienda como obra nueva en el registro de la propiedad durante diez años, por lo que no se podía vender.

19 años Seguro Decenal Parte I
19 años Seguro Decenal Parte I

Desgraciadamente el gobierno en 2003, suprimió la obligatoriedad del seguro decenal para las denominadas auto-promociones.

Esto ha traído un montón de problemas a mucho propietarios, que por circunstancias, divorcios, fallecimientos, desplazamiento laboral, se veían en la necesidad de vender la vivienda y no tenían el seguro decenal.

Pasado el susto inicial que duró bastantes meses, lo cierto es que el seguro decenal se ha normalizado. Durante estos años en donde hemos gestionado decenas y decenas de este tipo de seguro, son excepcionales los roces entre los técnicos de los promotores y los de las OCT; y el sobre coste que suponía se ha ido asumiendo pacíficamente.

La principal preocupación del promotor es que según termine la obra, se emita con urgencia el seguro, para poder empezar a vender y así recuperar su inversión.

Desde el punto de vista asegurador, ha pasado tiempo para comprobar que es un producto muy rentable. Al principio existía preocupación sobre los resultados, puesto que los propietarios tenían 12 años para reclamar, y no se sabía cómo aplicarían la ley los tribunales.

Aspectos clave del seguro de responsabilidad civil en el sector construcción

Contrariamente a lo que cree mucha gente, el seguro de responsabilidad civil para promotoras y constructoras no es obligatorio legalmente, aunque roza la irresponsabilidad no tenerlo debido a la alta siniestralidad del sector.

La primera pregunta que se suele plantear es, ¿cuál es el capital de cobertura máximo que la compañía pagará en uno o varios accidentes a lo largo de un año?

En realidad, no existe un baremo que dé respuesta a esta pregunta; dependerá de cuál es nuestra actividad. No es lo mismo construir chalets individuales que torres de 30 pisos, o tener tres empleados o 30.

Claves del seguro de RC de construcción

Mi recomendación, además de analizar estos parámetros, es tener en cuenta la facturación, cuanto mayor sea esta, mayor es el riesgo y en consecuencia la cobertura debería ser mayor.

Otro aspecto esencial es el capital de cobertura de la garantía patronal. Las indemnizaciones por daños corporales se han incrementado desde el año 2016 entre un 30 y un 50%. Por tanto es importante que la cobertura sea lo más alta posible, para evitarnos quebrantos financieros.

Además debemos contemplar que nuestra responsabilidad es de diez años desde que entregamos las viviendas.

En muchas ocasiones nos hemos encontrado con subastas anuales del seguro de responsabilidad civil sin tener en cuenta este aspecto. Si en el año 9 nos reclaman por un defecto constructivo que produce daños, y hemos cambiado tres o cuatro veces de compañía, ninguna de ellas se hará cargo, alegando que el daño tiene un origen anterior a su póliza y ya no está en vigor.
Son muy pocas las compañías que dan esta cobertura si se mantiene en vigor durante los diez años.

Por último, hay que estar muy atento a los plazos. Todas las pólizas contemplan una garantía de post-trabajos, que cubrirán los daños que los vicios ocultos puedan producir una vez entregada la obra. Este plazo suele ser de 12 meses, en ocasiones 24. Pues bien, si se nos hace una reclamación en ese plazo, debemos comunicarlo inmediatamente a la compañía, independientemente de si la responsabilidad directa es del constructor, o de alguna empresa auxiliar. En el peor de los casos nuestra compañía deberá pagar y eventualmente repetirá contra el causante directo. Pero si lo comunicamos fuera de plazo, nos quedaremos sin cobertura.

Como se puede apreciar, tener una buena cobertura de responsabilidad civil conlleva una seria reflexión sobre nuestros riesgos y además debe ser evolutiva según las circunstancias de nuestra empresa.

EL SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL PARA REFORMAS EN EL SECTOR CONSTRUCCIÓN.

Hoy trataremos sobre el seguro de responsabilidad civil para empresas de reformas.

Independientemente de que Ud. sea autónomo o empresa, si se dedica a las reformas necesitará contar con un seguro de responsabilidad civil y un seguro de accidentes colectivos, si es que tiene empleados.

El de seguro de responsabilidad civil pagará los gatos de defensa y las indemnizaciones que sean necesarias para reparar daños producidos a terceros.

El seguro de accidentes, indemnizará al trabajador que sufra un accidente laboral hasta la cuantía establecida en el convenio colectivo.

seguro de responsabilidad civil para empresas de reformas.

¿Son obligatorios?

Si Ud. tiene empleados el seguro de accidentes es obligatorio desde 2002, el mero hecho de no tenerlo conlleva una multa mínima de 18.000 €.

El seguro de responsabilidad civil no es obligatorio, pero sí muy conveniente.

Son muchas las reclamaciones que se producen y si no hay seguro deberá afrontar de su propio bolsillo los gastos de defensa y las posibles indemnizaciones a las que le condenen.

¿Qué es lo esencial que debe cubrir un seguro de responsabilidad civil?

La garantía básica es la responsabilidad civil explotación, daños materiales y / o personales a terceros. El ejemplo típico es que trabajando con un martillo se le escapa y golea a una persona o a un coche.

La segunda garantía esencial es la responsabilidad civil post trabajos, reclamaciones que pueda recibir por vicios ocultos una vez entregada la obra. La cobertura se suele prolongar durante un año.

Por último, si tiene trabajadores, aunque sea a tiempo parcial, la responsabilidad civil patronal. Cubre las reclamaciones de los trabajadores o sus familiares contra Ud. por un accidente laboral.

¿Qué es lo esencial en un seguro de accidentes colectivos? 

A diferencia de otro tipo de seguros, las obligaciones aseguradoras los marca el convenio colectivo de su provincia, por tanto las compañías están obligadas a cubrir lo que el convenio indique. Tenga en cuenta que si trabaja en distintas provincias, deberá tener un seguro por cada obra.

Mutua de trabajo, seguro de accidentes, seguro de responsabilidad civil ¿Cómo se combinan?

Si hay un accidente laboral la mutua es la que da la baja y el alta.

Pero si el accidente es grave y hay algún tipo de invalidez o fallecimiento, entonces interviene el seguro de accidentes, debiéndose indemnizar al trabajador o sus familiares la cuantía que marca el convenio.

A pesar de esta indemnización y de la que le corresponda al trabajador por parte de la Seguridad Social, el trabajador o sus familiares le pueden demandar al considerar que el accidente se ha producido por falta de prevención, es en este momento en donde interviene el seguro de responsabilidad civil, haciéndose cargo de la indemnización que los tribunales determinen.

SECTOR BANCARIO VS SECTOR ASEGURADOR

Como observador y participe del sector asegurador, me llama la atención la diferencia de actitud entre nuestro sector y el sector bancario en lo referente a la relación digital con los clientes.

Es público y notorio que el sector bancario se encuentra en una carrera desenfrenada por ofrecer a su cliente cualquier vía para estar en contacto cuando esté lo precise, ampliando cada vez más las opciones de actividades que el cliente puede realizar en cualquier momento.

Mientras tanto nuestro sector sigue a lo suyo, prácticamente ninguna web de seguros da precios sobre la marcha, ofreciendo como mucho un formulario para que le contacten, cuando la compañía quiera, no cuando lo quiera el cliente.

¿Por qué pensamos que si la gente ya no quiere ir a las sucursales bancarias, si quiere seguir viniendo a las oficinas de la compañía o recibir a alguien para que le asesore en seguros? ¿Tan convencidos estamos que un seguro de hogar es mucho más complejo que un préstamo?.

Ciertamente hay una explicación histórica, mientras la banca ha atravesado una profunda crisis que la obligado a reaccionar, nuestro sector ha capeado diría que con bastante brillantez, la misma crisis.

Pero el fondo de la cuestión no es eso, el fondo es que lo que ha cambiado radicalmente es la actitud de los clientes, quieren y tienen el poder y lo quieren ejercer cuando ellos quieren, de la manera que quieren y por tanto debemos estar ahí para darles las respuestas que buscan en todo momento.

Cuando la barbas de tu vecino veas pelar, pon las tuyas ……